Das FG Niedersachsen – Urteil v. 25.2.2020 9 K 112/18, DStRE 2020, 1292 - hat sich mit der vorstehenden Fragestellung befasst und ist zu einem sehr klaren Ergebnis gelangt.
Was machen die Steuerpflichtigen?
- Der Kläger hat ein EFH, das ihm seine Mutter in 2013 geschenkt hatte, an seinen Sohn und Schwiegertochter vermietet.
- Nach dem Besitzübergang nahm der Kläger umfangreiche Renovierungsmaßnahmen mit einem Kostenaufwand von ca. 450.000 € vor.
- In 2014 zogen Sohn und Schwiegertochter in das Haus ein.
- In 2015 übertrug er das Haus mit Wirkung vom 1.1.2016 unentgeltlich auf seinen Sohn.
Wie beurteilt durch das Finanzgericht diesen Sachverhalt?
- Das Finanzgericht hat die Verluste aus V+V nicht anerkannt.
- Auch wenn beim Abschluss des Mietvertrags noch keine Anzeichen für eine von Beginn an bestehende zeitliche Begrenzung der Vermietungsabsicht erkennbar gewesen sei, sei keine Erkünfteerzielungsabsicht anzunehmen.
- Die Regelvermutung, die für eine Einkünfteerzielungsabsicht im Falle einer Dauervermietung spricht, sei dann nicht anzuwenden, wenn der Eigentümer das Objekt in zeitlichem Zusammenhang mit der Anschaffung veräußert, selbst nutzt oder unentgeltlich überträgt.
- Der enge zeitliche Zusammenhang sei regelmäßig innerhalb von 5 Jahren gegeben.
- Der Steuerpflichtigen hat jedoch die Möglichkeit darzulegen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht dennoch vorgelegen habe.
- Das bedeutet, dass er darlegen kann, dass der Entschluss zu den o.a. schädlichen Ereignissen erst später gefallen ist.
- Dieser Beweis kann jedoch ausschließlich anhand von nachvollziehbaren Indizien erbracht werden, die nachfolgend beispielhaft aufgeführt werden.
Welche Argumente führen möglicherweise zu einem positiven Ergebnis mit vollem Werbungskostenabzug?
Aus der Rechtsprechung sind 3 positive Fallgestaltung bekannt:
- Die Veräußerung nach 4 Jahren wegen einer Trennung der Eheleute, BFH v. 17.12.02 IX R 18/00
- Eigennutzung aufgrund eingetretener schwerer Erkrankung des Ehegatten, BFH v. 09.10.2008 IX R 54/07
- Die Mieter erwerben wegen der drohenden Absenkung der Einkommensgrenze für die Eigenheimzulage, FG BW v. 23.4.2013 5 K 3591/09
In der Praxis sollte daher Beweisvorsorge im Sinne der vorstehenden Fallgestaltungen oder ähnlichen Sachverhalten getroffen werden.