Der Vorbehaltsnießbrauch an Grundstücken ist ein beliebtes Gestaltungsmittel, um das Vermögen bereits auf die Nachfolgegeneration zu übertragen, dem oder den Vermögensüberträger(n) jedoch die Grundstückserträge weiterhin zu sichern.
Der Vorteil des Vorbehaltsnießbrauchs ist, dass der Vorbehaltsnießbraucher weiterhin das Recht hat die Abschreibungen für das Gebäude vorzunehmen. Darüber hinaus ist es auch gestaltbar, dass er die von ihm getragenen Kosten für größere Erhaltungsmaßnahmen weiterhin als Werbungskosten abziehen kann.
Vorsicht ist jedoch geboten, wenn ein Mietobjekt nur einem Ehegatten gehört, dieser jedoch die Übertragung auf die Abkömmlinge unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs zugunsten der Eheleute vornimmt. Hier wird in der Praxis durch Notare häufig nicht auf das nachfolgende Problem hingewiesen.
Denn soweit nur ein Ehegatte Eigentümer der auf die Kinder übertragenen Immobilie ist und der Nießbrauch für die Eheleute vorbehalten wird, geht die Berechtigung zum Abzug der Gebäudeabschreibungen zu 50 v.H. verloren.
Die Abschreibungsberechtigung besteht ausschließlich für den früheren Eigentümer
= jetzt Quasi-Eigentum lt. BFH.
Der andere Ehepartner hat lediglich einen Zuwendungs-Nießbrauch erhalten, der keine Berechtigung zur Inanspruchnahme von Abschreibungen auslöst.
Sollten Sie sich mit derartigen Vermögensübertragungen auseinandersetzen, sollten Sie dringend das Gespräch mit Ihrer Steuerberaterin / Ihrem Steuerberater suchen. Sie werden Ihnen die Wege aufzeigen, die das vorstehende Ergebnis verhindern.
2 Gestaltungsüberlegungen auf der Grundlage der Veröffentlichung von Günther, GStB 2019, 248
Die 1. Gestaltungsidee
Der bisherige Eigentümer und jetzige VB-NB stellt (am Besten bereits im Übertragungsvertrag) sicher, dass der Ehegatte seinen Zuwendungs-NB nicht ausübt.
In diesem Fall tritt ausschließlich der ehemalige Eigentümer als Vermieter auf.
Auf diese Weise erhält er die ungekürzte AfA für das gesamte Gebäude, vgl. BFH v. 24.9.1985, BStBl 1986 II, 12.
Die 2. Gestaltungsidee
Die zweite (aber aufwendigere) Gestaltung ist in der Weise möglich, dass der bisherige Eigentümer (vor der Übertragung auf die Kinder unter NB-VB) den anderen Ehegatten zu 50 v.H. an dem Grundstück beteiligt.
Durch diesen Vorgang würde dann im Rahmen der Übertragung von die Nachfolgegeneration bei beiden Elternteilen ein VB-NB – mit dem vollen AfA-Recht – vorliegen.
Vorbehaltsnießbrauch beim Tod des Ehemanns
Beim Tod des ehemaligen Eigentümers entstehen regelmäßig Probleme.
Soweit sich der ehemalige Eigentümer – trotz des VB-NB für beide Ehegatten – die alleinige Vermietung vorbehalten hat, geht die gesamte AfA verloren.
Soweit der ehemalige Allein-Eigentümer den anderen Ehegatten zu ½ beteiligt hat, geht die AfA zu ½ verloren, BFH vom 16.11.1993 IX R 103/90, BFH-NV 1994, 539.
Die Praxishinweise
Wie die vorstehenden Ausführungen deutlich machen, bedarf die Vermögensübertragung von der Eltern- auf die Kindergeneration – unter Vorbehalt des NB durch die Elterngeneration – einer intensiven Beratung.
Hierauf sollten die Mandanten regelmäßig aufmerksam gemacht werden, damit sie nicht ohne steuerliche Beratung notarielle Verträge abschließen.