Durch das JStG 2022 soll das Bewertungsgesetz an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) angepasst werden. Die Änderungen betreffen insbesondere das Ertrags- und das Sachwertverfahren (aber auch die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Grundstücken auf fremdem Grund und Boden).
Immobilienbewertung im Sachwertverfahren:
- Einführung von (Baukosten-)Regionalfaktoren:
Ab 2023 wird der Gebäudesachwert über Regionalfaktoren angepasst. Regionen mit hohen Baukosten (z.B. Hamburg Regionalfaktor 1,75) erfahren dadurch einen deutlich höhren Sachwert.
- Erhöhung der gesetzlichen Sachwertfaktoren:
Sofern vom Gutachterausschuss kein geeigneter Sachwertfaktor zur Verfügung steht, sind die in der Anlage 25 festgelegten - nunmehr an die aktuelle Marktlage angepassten - Wertzahlen zu verwenden. Immobilien in Regionen mit hohem Marktpreisniveau werden dadurch deutlich höher bewertet.
Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren:
- Begrenzung der abziehbaren Bewirtschaftungskosten:
Bisher senkten je nach Restnutzungsdauer prozentuale Bewirtschaftungskosten den Gebäudeertragswert. Durch Anpassung der Anlage 23 sollen künftig feste Beträge für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gelten. Auch diese Änderung dürfte tendenziell zu höheren Immobilienwerten führen. - Absenkung der gesetzlichen Liegenschaftszinssätze:
Sofern keine Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse vorliegen, gelten ab 2023 die durch das JStG 2022 abgesenkten pauschalen Liegenschaftszinssätze ( z.B. für Mietwohngrundstücke 3,5% statt bisher 5%). Auch diese Absenkung führt zu höheren Immobilienwerten.
Abgesehen von den höheren Bodenrichtwerten, dürften die geplanten Änderungen für Stichtage ab 2023 zu deutlich höheren Steuerbelastungen führen. Gegebenenfalls bietet es sich an, Übertragungen vorzuziehen.