Die Ausgangssituation
Sie haben aktuell ein stark renovierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus erworben und stellen sich die Frage, welche steuerlichen Grundregeln zu beachten sind bzw. wie Sie sich taktisch verhalten sollten.
1. Problem: Die Renovierungsbremse durch anschaffungsnahe Aufwendungen - Das Problem innerhalb von 3 Jahren -
Durch die Vorschrift des § 6 (1) Nr. 1a EStG ist trotz der bestehenden Wohnungsnot eine Renovierungsbremse eingebaut.
Die 3-Jahres Frist beginnt nicht mit dem notariellen Kaufvertrag, sondern mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Die Kosten dürfen in den ersten 3 Jahren nicht mehr betragen als 15 v.H. der Gebäudeanschaffungskosten, ansonsten werden Renovierungskosten als Herstellungskosten behandelt und mit 2 v.H. pro Jahr abgeschrieben.
Durch die steigenden Grundstückspreise kann die 15 v.H.-Schmerzgrenze zur Zeit kaum noch präzise ermittelt werden.
Und zudem geben sich die Finanzämter auch noch alle Mühe diese Probleme noch zu verschärfen.
2. Problem: Achtung und jetzt kommt die größte, nämlich unbekannte Steuerfalle: Der Bundesfinanzhof zwingt zur langfristigen Vermietung
Soweit Sie nun aufgrund dieser Umstände die Renovierung in den Zeitraum nach Ablauf der 3 Jahre verschieben, so droht noch eine zweite Steuerfalle.
Das häufig übersehene Problem ist die Entscheidung des BFH vom 14.9.1994 IX R 71/93, BStBl 1995 II, 116, OFD Frankfurt, DStR 2018, 2385.
Demnach erkennt der Bundesfinanzhof Mietverluste bei einer kurzfristigen Vermietung bis zu 5 Jahren nur dann an, wenn der Vermieter innerhalb dieses 5-Jahre-Zeitraums einen Überschuss erzielt.
Ansonsten ist die Vermietungstätigkeit als ertragsteuerlich Liebhaberei zu qualifizieren, die zu einem Wegfall der gesamten Verluste führt.
Unabhängig hiervon wird die Besteuerung nach § 23 EStG durchgeführt. Das private Veräußerungsgeschäft setzt nicht voraus, dass lfd. positive Einkünfte erzielt worden sind.
Folge: Wer hohe Verluste aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien geltend machen möchte, sollte langfristig planen, z.B. 10 Jahre.